永安林业:拟发行股份和支付现金收购福建森源股份有限公司100%股权项目长期投资评估说明案例——广东森源蒙玛实业有限公司资产评估说明
福建省永安林业(集团)股份有限公司 拟发行股份和支付现金收购福建森源股份 有限公司100%股权项目 长期投资评估说明案例 ——广东森源蒙玛实业有限公司 资产评估说明 中联评报字【2015】第299号 中联资产评估集团有限公司 二O一五年三月三十日 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明......1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明......2 第三部分 资产清查核实情况说明......3 一、评估对象与评估范围说明......3 二、资产核实情况总体说明......6 第四部分 资产基础法评估说明......8 一、流动资产评估技术说明......8 二、固定资产评估技术说明......10 三、在建工程评估技术说明......14 四、递延所得税资产评估技术说明......17 五、负债评估技术说明......17 第五部分 评估结论及其分析......19 一、评估结论......19 二、评估结论与账面价值比较变动原因......20 企业关于进行资产评估有关事项的说明 中联资产评估集团有限公司 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行规，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 中联资产评估集团有限公司 二O一五年三月三十日 中联资产评估集团有限公司 第1页 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。 中联资产评估集团有限公司 第2页 第三部分 资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 评估对象为广东森源蒙玛实业有限公司股东全部权益，评估范围是广东森源蒙玛实业有限公司的全部资产及相关负债。账面资产总额7,956.44万元、负债2,960.98万元、净资产4,995.46万元。具体包括流动资产3,632.86万元；非流动资产4,323.58万元，流动负债2,960.98万元。 上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。 （二）委估主要资产情况 本次评估范围中的主要实物资产主要为固定资产，属广东森源蒙玛实业有限公司所有。 1、实物资产分布地点及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值4,322.07万元，占评估范围内总资产的54.32%。主要为固定资产和在建工程。这些资产具有以下特点： 2、实物资产分布在东莞市。 中联资产评估集团有限公司 第3页 3、电子设备账面原值5.97万元，账面净值5.86万元。主要为电脑、空调、会议桌、网络机交换机、助力车等，共23台（套），截止评估基准日均能正常使用。 4、在建工程账面价值4,316.21万元，核算内容为森源家具东莞土建工程一期项目。 森源家具东莞土建工程一期项目总投资29,392.20万元，投资明细如下表 投资按费用构成划分估算表 估算投资 占投资 序号 项目名称 （万元） 比例（%） 86.38% 1 25,388.62 建筑工程费 2 工程其他费用 4,003.58 13.62% 合计 29,392.20 100.00% 投资用于1号宿舍楼、2号宿舍楼、3号宿舍楼、1号厂房、2号厂房、1号设备房、室外给排水、预埋管与室外道、土石方、边坡治理、2号厂房地基强夯。截至评估基准日，在建工程已投资4,316.21万元。 投资内容如下表： 序号 项目名称 金额（万元） 一 工程建设其他费用 2,978.89 土地使用费（含预付土地补偿款共 1 2,473.95 374.68万元） 2 勘察费 25.56 3 设计费 141.67 4 施工图审图 16.20 5 造价咨询费用 21.00 6 影响评价费 13.80 7 工程建设监理费 5.00 8 雷击风险评估协议书 21.20 中联资产评估集团有限公司 第4页 10 防雷检测、施工图审图费 18.56 11 建设单位临时设施费 29.80 12 广龙设计院设计费、晒图费 120.10 13 高压线自来水管道改道材料费 2.06 二 工程建设费用 1,337.32 合 计 4,316.21 截至评估基准日，在建工程进度如下表 进度情况 序号 建筑名称 竣工计划时间 当前进度情况 1 1号宿舍楼 尚未开工 2 2号宿舍楼 尚未开工 3 3号宿舍楼 2015年5月18日 已完成10% 4 1号厂房 2015年5月18日 已完成75% 5 2号厂房 尚未开工 6 1号设备房房 尚未开工 7 室外给排水 尚未开工 8 预埋管与室外道 尚未开工 9 土石方 2014年5月24日 已完成100% 10 边坡治理 2014年7月1日 已完成100% 11 2号厂房地基强夯 2014年11月21日 已完成100% 截至评估基准日，该工程所占用土地的土地使用证尚在办理中。被评估单位能否取得该项土地使用权存在不确定性，在建工程形成资产能否正常使用也可能受到此事项的影响。 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 企业申报评估的范围内无账面记录或者未记录的无形资产。 （四）企业申报的表外资产的类型、数量。 中联资产评估集团有限公司 第5页 企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。 二、资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，组成流动资产小组，同时于2015年1月5日至1月7日进行现场的核查工作。清查工作结束后，小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下： 首先，企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2014年12月下旬，评估人员开展前期布臵工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、 中联资产评估集团有限公司 第6页 修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 无影响资产核实的事项。 （三）资产清查核实结论 评估人员在资产清查所知范围内，清查情况表明： 1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况相符。 2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况相符。 中联资产评估集团有限公司 第7页 第四部分 资产基础法评估说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、其他应收款。 （二）评估程序 1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。 2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。 3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。 （三）评估方法 1、流动资产评估方法 采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按 中联资产评估集团有限公司 第8页 经核实后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。 2、各项流动资产的评估 （1）货币资金 货币资金账面值为170,440.54元，全部为现金34,300.00元，银行存款136,140.54元。 库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值34,300.00元。 对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。人民币银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存款评估值136,140.54元。 货币资金评估值170,440.54元。 （2）其他应收款 其他应收款账面余额36,158,174.66元，主要为关联方往来款、押金、员工借支、代扣养老、失业、医疗保险等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、 中联资产评估集团有限公司 第9页 欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定的方法确定评估风险损失进行评估。 其他应收款款项主要由关联方往来款、代扣款项及付供电公司的押金等组成，发生时间离评估基准日较近，无收回风险，因此评估风险损失为0元。 其他应收款评估风险损失合计0元，其他应收款评估值为36,158,174.66元。 二、固定资产评估技术说明 设备类资产评估技术说明 1、评估范围 本次委估的设备类资产有车辆和电子设备。设备类资产账面原值59,694.35元，账面净值58,589.94元。其中：电子设备清查后账面原值59,694.35元，账面净值58,589.94元。 2、评估对象概况 本次委估的电子设备主要为电脑、空调、会议桌、网络机交换机、助力车等，共23台（套），截止评估基准日均能正常使用。 3、评估过程 （1）清查核实 1）为评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。 中联资产评估集团有限公司 第10页 2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。 设备评估人员对重点设备查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细 账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。 3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。 4）关注本次评估范围内设备产权问题，如：抽查重大设备的购臵合同；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。 （2）评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工 作，进行评定估算。 （3）评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。 中联资产评估集团有限公司 第11页 （4）撰写评估技术说明 按资产评估准则的要求，编制“设备评估技术说明”。 4、评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。 评估值=重臵全价成新率 （1）电子设备 1）重臵全价的确定 评估范围内的电子设备在当地均可购臵到，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购臵的价格确定。 重臵全价计算公式： 重臵全价＝设备购臵费 向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购臵价。因被评估单位为小规模纳税人，进项税不能抵扣，故购臵价为含价格。 评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购臵的价格确定。 2）成新率的确定 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。 中联资产评估集团有限公司 第12页 3）评估值的确定 评估值＝重臵全价成新率 5、评估结果 （1）评估结果： 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备合计 59,694.35 58,589.94 56,670.00 53,937.00 -3,024.35 -4,652.94 -5.07 -7.94 电子设备 59,694.35 58,589.94 56,670.00 53,937.00 -3,024.35 -4,652.94 -5.07 -7.94 （2）增减值原因分析 本次评估设备类资产原值评估减值5.07%，净值评估减值7.94%。 电子设备评估原值减值的主要原因是由于电子设备的更新换代速度较快，使得电子设备的采购价格下降所致。 6、案例 案例1：格力空调（电子设备评估明细表序号4） （1）设备概况 规格型号：KF－26GW 生产厂家：格力 购臵日期：2014年4月 启用日期：2014年4月 账面原值：2,380.00 账面净值：2,093.61 （2）主要技术参数 冷暖类型 单冷型 是否变频 定频 制冷量 2600W 制冷功率 790W 中联资产评估集团有限公司 第13页 循环风量 430m3/h 能效等级 3级 能效比 3.29 制冷剂 氟利昂（R22） 电源性能 220V/50Hz （3）重臵全价的确定 因被评估单位为小规模纳税人，进项税不能抵扣，故购臵价为含价格。经向销售商询价和网上价格参考，该机基准日市场单台含税售价为2,000.00元，由于销售商负责安装，故不考虑运杂费、安装调试费和资金占用成本。故含税单台重臵全价为2,000.00元（取整）。 （4）成新率的确定 该设备自2014年4月投入使用，截至评估基准日已使用0.75年，目前使用情况良好，尚可使用年限为4年。 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%=4/（0.75+4）100% =84%(取整) （5）评估值的确定 评估值=重臵全价综合成新率 =2,000.0084% =1,680.00元(取整) 三、在建工程评估技术说明 在建工程账面价值4,316.21万元，核算内容为森源家具东莞土 中联资产评估集团有限公司 第14页 建工程一期项目。 森源家具东莞土建工程一期项目总投资29,392.20万元，投资明细下表 投资按费用构成划分估算表 估算投资 占投资 序号 项目名称 （万元） 比例（%） 86.38% 1 25,388.62 建筑工程费 2 工程其他费用 4,003.58 13.62% 合计 29,392.20 100.00% 投资用于1号宿舍楼、2号宿舍楼、3号宿舍楼、1号厂房、2号厂房、1号设备房、室外给排水、预埋管与室外道、土石方、边坡治理、2号厂房地基强夯。在建工程已投资4,316.21万元。 截至评估基准日，已投入4,316.21万元，投资内容如下表： 序号 项目名称 金额（万元） 一 工程建设其他费用 2,978.89 土地使用费（含预付土地补偿款共 1 2,473.95 374.68万元） 2 勘察费 25.56 3 设计费 141.67 4 施工图审图 16.20 5 造价咨询费用 21.00 6 影响评价费 13.80 7 工程建设监理费 5.00 8 雷击风险评估协议书 21.20 10 防雷检测、施工图审图费 18.56 11 建设单位临时设施费 29.80 12 广龙设计院设计费、晒图费 120.10 中联资产评估集团有限公司 第15页 13 高压线自来水管道改道材料费 2.06 二 工程建设费用 1,337.32 合 计 4,316.21 截至评估基准日，在建工程进度如下表 进度情况 序号 建筑名称 竣工计划时间 当前进度情况 1 1号宿舍楼 尚未开工 2 2号宿舍楼 尚未开工 3 3号宿舍楼 2015年5月18日 已完成10% 4 1号厂房 2015年5月18日 已完成75% 5 2号厂房 尚未开工 6 1号设备房房 尚未开工 7 室外给排水 尚未开工 8 预埋管与室外道 尚未开工 9 土石方 2014年5月24日 已完成100% 10 边坡治理 2014年7月1日 已完成100% 11 2号厂房地基强夯 2014年11月21日 已完成100% 在建工程开工日期为2013年12月26日。评估人员对在建的一期工程现场勘查，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，通过查阅原始凭证、相关合同等资料，以核实后的金额加实际工期的资金成本确定在建工程的评估值。 在建工程评估值＝43,162,101.41+43,162,101.416%1.012 ＝44,474,702.30元 在建工程评估值44,474,702.30元。 中联资产评估集团有限公司 第16页 四、递延所得税资产评估技术说明 本次评估范围内的递延所得税资产账面值为15,112.71元，为亏损产生的递延所得税资产。评估人员通过核对明细账与总账、报表，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以递延所得税资产的真实性、完整性。以核实后账面值确定为评估值。 递延所得税资产评估值15,112.71元。 五、负债评估技术说明 评估范围内的负债为流动负债，流动负债包括应付帐款、应付职工薪酬和其他应付款，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。 1、应付账款 应付账款账面值5,458,024.00元，主要为应付边坡监理费、临时用电安装款、生产线设计工程款、图纸优化设计费、土地平整费和边坡治理进度款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。 应付账款评估值为5,458,024.00元。 2、应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值为168,966.50元。为应付职工工资、金、津贴和补贴。通过对企业账簿的查证、计提标准进行查询，核实企业应付职工薪酬的正确性，评估值以清查核实后账面值确认。 应付职工薪酬评估值为168,966.50元。 中联资产评估集团有限公司 第17页 3、其他应付款 其他应付款账面值为23,982,766.87元，主要为关联方往来款、代购办公家具、办公材料和工程投标金等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。 其他应付款评估值为23,982,766.87元。 中联资产评估集团有限公司 第18页 第五部分 评估结论及其分析 一、评估结论 我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着、、科学、客观的原则，履行了资产评估的和必要的程序，采用资产基础法对广东森源蒙玛实业有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论： 资产账面价值7,956.44万元，评估值8,087.24万元，评估增值130.80万元，增值率1.64%。 负债账面价值2,960.98万元，评估值2,960.98万元，评估无增减值。 净资产账面价值4,995.46万元，评估值5,126.26万元，评估增值130.80万元，增值率2.62%。详见下表。 资产评估结果汇总表 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 流动资产 3,632.86 3,632.86 - - 非流动资产 4,323.58 4,454.38 130.80 3.03 其中：长期股权投资 - - - 投资性房地产 - - - 固定资产 5.86 5.39 -0.47 -8.02 在建工程 4,316.21 4,447.47 131.26 3.04 无形资产 - - - 其中：土地使用权 - - - 其他非流动资产 - - - 资产总计 7,956.44 8,087.24 130.80 1.64 流动负债 2,960.98 2,960.98 - - 中联资产评估集团有限公司 第19页 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 非流动负债 - - - - 负债总计 2,960.98 2,960.98 - - 净资产（所有者权益） 4,995.46 5,126.26 130.80 2.62 资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。 二、评估结论与账面价值比较变动原因 1、评估增减值情况 净资产账面价值4,995.46万元，评估值5,126.26万元，评估增值130.80万元，增值率2.62%。 2．分析评估结论与账面价值比较变动原因。 （1）本次评估电子设备评估减值5.07%，净值评估减值7.94%。 电子设备评估原值减值的主要原因是由于电子设备的更新换代速度较快，使得电子设备的采购价格下降所致。 （2）在建设备账面价值4,316.21万元，评估值4,447.47万元，评估增值131.26万元，增值率3.04%。 在建工程评估值增值系计算在建工程资金占用期间的需承担的资金成本所致。 中联资产评估集团有限公司 第20页 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方及被评估企业概况 本次资产评估的委托方为福建省永安林业(集团)股份有限公司，被评估单位为广东森源蒙玛实业有限公司。 （一）委托方概况 福建省永安林业(集团)股份有限公司 公司住所：永安市燕江东819号 代表人：吴景贤 营业执照注册号： 注册资本：20276.028万元人民币 公司类型：上市股份有限公司 经营范围：许可经营项目：木（竹）采运、加工（有效期至2014年12月）；一般经营项目：水力发电；林业、农业、畜牧业、生产技术服务；家具、百货、日用杂品、五金、交电、化工（不含化学品及易制毒化学品）、石油制品（不含成品油）、建筑材料批发、零售；苗木培植；花卉盆景栽培；对外贸易；机械设备租赁；房屋租赁。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营） （二）被评估企业概况 广东森源蒙玛实业有限公司（以下简称：“广东蒙玛”） 公司名称：广东森源蒙玛实业有限公司 公司住所：东莞市大岭山镇畔山工业区 第1页 公司办公地址：东莞市大岭山镇畔山工业区 邮政编码：523820 代表人：苏加旭 营业执照注册号： 注册资本：5,000.00万元人民币 实收资本：5,000.00万元人民币 公司类型：有限责任公司（法人独资） 1、公司简介 公司办公地址：东莞市大岭山镇畔山工业区 邮政编码：523820 代表人：苏加旭 营业执照注册号： 注册资本：5,000.00万元人民币 实收资本：5,000.00万元人民币 公司类型：有限责任公司（法人独资） 1、公司简介 2013年9月26日，东莞市工商行政管理局核发了“粤名称预核内冠字【2013】第1300034430号”《公司名称预核准通知书》，同意福建森源股份有限公司设立的公司名称为“广东森源蒙玛实业有限公司”。 2013年11月20日，福建森源股份有限公司签署《广东森源蒙玛实业有限公司章程》。 第2页 2013年11月21日，东莞兴邦会计师事务所出具“兴邦验字【2013】第1347号”《验资报告》，对广东蒙玛申请设立登记的注册资本实收情况进行验证。经审验，截至2013年11月19日，广东蒙玛(筹)收到股东福建森源股份有限公司缴纳的注册资本共计人民币5,000万元。 2013年11月21日，广东蒙玛取得了由东莞市工商行政管理局核发的注册号为“”的《营业执照》。 广东蒙玛设立时的股权情况如下为： 序号 股东姓名/名称 出资额(万元) 持股比例（%） 1 森源股份 5,000.00 100.00 合计 5,000.00 100.00 至评估基准日，广东蒙玛股权无变动。 2、经营范围 经营范围：设计、生产、销售、安装：家具；家具生产技术的研发、技术转让及咨询，室内外装饰装修；货物进出口。 ３、资产、财务及经营状况 截止2014年12月31日，广东森源蒙玛实业有限公司总资产账面值7,956.44万元，负债2,960.98万元，净资产4,995.46万元。2014年营业收入0万元，净利润-1.97万元。 公司资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日 总资产 4,997.44 7,956.44 负债 - 2,960.98 净资产 4,997.44 4,995.46 2012年 2013年 2014年 营业收入 利润总额 -3.41 -2.63 第3页 净利润 -2.56 -1.97 天健会计师事务所（特殊普 天健会计师事务所（特殊普 天健会计师事务所（特殊普 审计机构 通合伙） 通合伙） 通合伙） （1）遵循企业会计准则的声明 本公司基于下述编制基础编制的财务报表符合财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》的要求，真实完整地反映了本公司的财务状况、经营和现金流量等有关信息。 （2）财务报表的编制基础 本财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》及其应用指南的有关，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。 （3）会计期间 本财务报表会计期间为2014年1月1日至2014年12月31日。 （4）记账本位币 采用人民币为记账本位币。 （5）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性本公司采用的计量属性包括历史成本、重臵成本、可变现净值、现值和公允价值。本公司不存在计量属性在本期发生变化的报表项目。 （6）现金流量表之现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 第4页 （7）金融工具 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 金融工具的分类 管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。 金融工具的确认依据和计量方法 应收账款 公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、预付账款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。 收回或处臵时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。 可供出售金融资产 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。 处臵时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投 第5页 资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处臵部分的金额转出，计入投资损益。 其他金融负债 按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。 金融资产转移的确认依据和计量方法 公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： 1）所转移金融资产的账面价值； 2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益： 1）终止确认部分的账面价值； 2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售 第6页 金融资产的情形）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。 金融负债终止确认条件 金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 金融资产和金融负债的公允价值确定方法 本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的 第7页 价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。 金融资产（不含应收账款）的减值测试和减值准备计提方法 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。 ①可供出售金融资产的减值准备 期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，在综合考虑各种相关因素后，如果预期这种下降趋势属于非暂时性的，则认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。 ②持有至到期投资的减值准备 对于持有至到期投资，有客观表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 （8）应收款项坏账准备的核算 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额标 金额100万元以上（含）的款项且占应收款项账面余额10% 准 以上的款项 单项金额重大并单项计提坏账准备 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面 的计提方法 价值的差额计提坏账准备。 第8页 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 具体组合及坏账准备的计提方法 确定组合的依据 账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 合并范围内公司之间应收款项以及押金、金款项，与 个别认定法组合 以账龄为为信用风险特征的应收款项组合的未来现金流量 现值存在显着差异。 按组合计提坏账准备的计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面 个别认定法组合 价值的差额计提坏账准备。 账龄分析法 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1年以内(含1年，以下同) 5.00 5.00 1-2年 10.00 10.00 2-3年 30.00 30.00 3-5年 50.00 50.00 5年以上 100.00 100.00 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的 个别应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项 理由 组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在显着差异。 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计 坏账准备的计提方法 提坏账准备。 对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。 （9）存货的核算方法 1）存货的分类 存货存货分类为：原材料、低值易耗品、库存商品等。 2）发出存货的计价方法 存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和 第9页 其他成本。存货在发出时，按先进先出法或五五摊销法计价。 3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，则在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 4）存货的盘存制度 采用永续盘存制。 （10）长期股权投资 1）投资成本的确定 第10页 ①企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五（一）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 ②其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 2）后续计量及损益确认方法 ①后续计量 公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。 第11页 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表净利润和其他权益变动为基础进行核算。 ②损益确认 成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣放的现金股利或利润确认投资收益。 权益法下，投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认，投资企业与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益；在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上 第12页 构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。 被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。 3）分步处臵对子公司投资 处臵子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况的，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； ④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 企业因处臵部分股权投资或其他原因了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，应当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： ①在个别财务报表中，对于处臵的股权，应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的进行会计处理；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处臵后的 第13页 剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关进行会计处理。 ②在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在控制权日的公允价值进行重新计量。处臵股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在控制权时转为当期投资收益。企业应当在附注中披露处臵后的剩余股权在控制权日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。 处臵对子公司股权投资直至控制权的各项交易属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： ①在个别财务报表中，将各项交易作为一项处臵子公司并控制权的交易进行会计处理，企业处臵对子公司的投资，处臵价款与处臵投资对应的账面价值的差额，在母公司个别财务报表中应当确认为当期投资收益； ②在合并财务报表中，在控制权之前每一次处臵价款与处臵投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在控制权时一并转入控制权当期的损益。 4）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企业的财务和经营 第14页 决策有参与决策的，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位重大影响。 5）减值测试方法及减值准备计提方法 资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值迹象时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处臵费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。 重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。 除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。 采用成本法核算的长期股权投资，因被投资单位宣告现金股利或利润确认投资收益后，考虑长期股权投资是否发生减值。 长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。 （11）投资性房地产的核算方法 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 第15页 本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。 1）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的依据 ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。 ②公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 2）投资性房地产公允价值确定的主要原则及估价方法 投资性房地产公允价值确定原则 公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业市场交易情况，采用以下不同的估价方法： ①公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。 ②公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时，公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。 第16页 ③公司估价时，应从投资性房地产所在城市的房地产管理部门、权威机构，或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 ④对本身无交易价格的投资性房地产，参照市场上至少三个以上类似可比项目物业的交易价格，并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正，以此为基础，最终确定标的物业的公允价值。公司对可比项目估价时应编制调整因素标准表，根据投资性房地产的类型，分别商圈位臵、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位臵、人文价值、周边等确定调整系数范围。 3）对投资性房地产的公允价值的期末确认及会计核算处理程序①投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下： I单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比，变动幅度大于5%时； II其他情况。如投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏；投资性房地产30%以积的空臵期达到6个月以上；其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。 ②对投资性房地产的公允价值的期末会计核算处理程序 I投资性房地产公允价值的首次确认：对于公司存货、自用房地产等首次转换为投资性房产的,在首次转换日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额进行会计处理。 第17页 II转换日后投资性房地产公允价值的后续计量： 如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时，公司财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。如公司通过估价认定公司投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处理。 对于报告期新增的投资性房产,如单项投资性房地产的年末公允价值与该项投资性房地产在转换日的公允价值相比，变动幅度不大于5%时,公司财务部门不进行会计处理。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司以单项投资性房地产为基础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时，以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。 （12）固定资产的核算方法 1）固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； ②该固定资产的成本能够可靠地计量。 2）固定资产折旧 第18页 除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率（原值的10%）确定折旧率。 融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。 本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。 各类固定资产折旧年限和年折旧率如下： 项目 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 20 5 4.75 机器设备 5-10 5 9.50-19.00 运输设备 5 5 19.00 电子及其他设备 5 5 19.00 3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。 固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处臵费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 第19页 当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。 固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。 固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 （13）长期待摊费用的核算方法 1）摊销方法 长期待摊费用在受益期内平均摊销 2）摊销年限 有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按5年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 （14）预计负债的核算方法 1）预计负债的确认标准 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债： 该义务是本公司承担的现时义务； 第20页 履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； 该义务的金额能够可靠地计量。 2）预计负债的计量方法 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 （15）收入确认核算 本公司收入主要包括物业出租收入、物业管理收入、电梯销售及安装、楼宇工程收入其确认原则为： 第21页 1）销售商品收入确认时间的具体判断标准 商品销售收入确认条件: 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。 物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议，按直线法确认房屋出租收入的实现。 物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现； 2）确认让渡资产使用权收入的依据 与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额： ①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。 ②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 3）按完工百分比法确认提供劳务收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和方法 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百 第22页 分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。 按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。 ②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。 （16）补助的核算方法 1）类型 补助，是本公司从无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括作为企业所有者投入的资本。根据相关的补助对象，将补助划分为与资产相关的补助和与收益相关的补助。 与资产相关的补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的补助。与收益相关的补助，是指除与资产相 第23页 关的补助之外的补助。 2）补助的确认 补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的补助，直接计入当期损益。 3）会计处理方法 与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入； 与收益相关的补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。 已确认的补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。 （17）递延所得税资产和递延所得税负债 1）确认递延所得税资产的依据 公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 2）确认递延所得税负债的依据 公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延 第24页 所得税负债。但不包括商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性差异。 5、税项 主要税种及税率 税种 计税依据 税率 城市建设税 应缴流转税税额 5% 教育费附加 应缴流转税税额 3% 地方教育费附加 应缴流转税税额 2% 所得税 应纳税所得额 25% 二、经济行为的说明 依据《永安市人民关于同意永安林业（集团）股份有限公司实施重大资产重组方案的函》（永政函[2015]7号），委托方福建省永安林业(集团)股份有限公司拟发行股份和支付现金收购福建森源股份有限公司100%股权。 本次评估的目的，是反映广东森源蒙玛实业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。 三、关于评估范围的说明 评估对象为广东森源蒙玛实业有限公司股东全部权益，评估范围是广东森源蒙玛实业有限公司的全部资产及相关负债。账面资产总额7,956.44万元、负债2,960.98万元、净资产4,995.46万元。具体包括流动资产3,632.86万元；非流动资产4,323.58万元，流动负债2,960.98万元。 上述资产与负债数据摘自经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 第25页 以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。 （一）委估主要资产情况 本次评估范围中的主要实物资产主要为固定资产，属广东森源蒙玛实业有限公司所有。 1、实物资产分布地点及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值4,322.07万元，占评估范围内总资产的54.32%。主要为固定资产和在建工程。这些资产具有以下特点： 2、实物资产分布在东莞市。 3、电子设备账面原值5.97万元，账面净值5.56万元。主要为电脑、空调、会议桌、网络机交换机、助力车等，共23台（套），截止评估基准日均能正常使用。 4、在建工程账面价值4,316.21万元，核算内容为森源家具东莞 土建工程一期项目。 森源家具东莞土建工程一期项目总投资29,392.20万元，投资明细如下表 投资按费用构成划分估算表 估算投资 占投资 序号 项目名称 （万元） 比例（%） 86.38% 1 25,388.62 建筑工程费 2 工程其他费用 4,003.58 13.62% 合计 29,392.20 100.00% 投资用于1号宿舍楼、2号宿舍楼、3号宿舍楼、1号厂房、2号厂房、1号设备房、室外给排水、预埋管与室外道、土石方、边坡治理、2号厂房地基强夯。在建工程已投资4,316.21万元。 第26页 投资内容如下表： 序号 项目名称 金额（万元） 一 工程建设其他费用 2,978.89 土地使用费（含预付土地补偿款共 1 2,473.95 374.68万元） 2 勘察费 25.56 3 设计费 141.67 4 施工图审图 16.20 5 造价咨询费用 21.00 6 影响评价费 13.80 7 工程建设监理费 5.00 8 雷击风险评估协议书 21.20 10 防雷检测、施工图审图费 18.56 11 建设单位临时设施费 29.80 12 广龙设计院设计费、晒图费 120.10 13 高压线自来水管道改道材料费 2.06 二 工程建设费用 1,337.32 合 计 4,316.21 截至评估基准日，在建工程进度如下表 进度情况 序号 建筑名称 竣工计划时间 当前进度情况 1 1号宿舍楼 尚未开工 2 2号宿舍楼 尚未开工 3 3号宿舍楼 2015年5月18日 已完成10% 4 1号厂房 2015年5月18日 已完成75% 5 2号厂房 尚未开工 6 1号设备房房 尚未开工 第27页 7 室外给排水 尚未开工 8 预埋管与室外道 尚未开工 9 土石方 2014年5月24日 已完成100% 10 边坡治理 2014年7月1日 已完成100% 11 2号厂房地基强夯 2014年11月21日 已完成100% 截至评估基准日，该工程所占用土地的土地使用证尚在办理中。被评估单位能否取得该项土地使用权存在不确定性，在建工程形成资产能否正常使用也可能受到此事项的影响。 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 企业申报评估的范围内无账面记录或者未记录的无形资产。 （四）企业申报的表外资产的类型、数量。 企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天健会计师事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报评估的范围内无账面记录或者未记录的无形资产。 （三）企业申报的表外资产的类型、数量 企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。 四、关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日是2014年12月31日。 第28页 此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 至评估基准日，本公司在建工程所使用土地的国有土地使用证尚在办理过程中。 六、资产及负债清查情况的说明 1、列入本次清查范围的资产及负债，是广东森源蒙玛实业有限公司截至2014年12月31日纳入评估范围内的资产及负债。审计后账面账面资产总额7,956.44万元、负债2,960.98万元、净资产4,995.46万元。 具体包括流动资产3,632.86万元；非流动资产4,323.58万元，流动负债2,960.98万元。 2、清查盘点时间：清查基准日为2015年1月5日，清查盘点时间自2015年1月5日至2015年1月7日。 3、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由财务部门和办公室共同负责固定资产的清查盘点。 清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、完整。 实物资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。 4、清查结论 非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际 第29页 情况吻合。 实物资产的清查情况与申报明细一一核对，评估申报明细表和账面记录一致。 第30页 七、资料清单 企业已向评估机构提供了以下资料： （一）产权证件 1、资产权属证件； 2、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”； 3、其他权属资料。 （二）委托方及资产占有方相关资料 1、经济行为文件； 2、委托方和被评估企业法人营业执照； 3、企业近三年审定会计报表； 4、企业近三年会计报表； 5、资产清查评估明细表； 6、其他相关资料。 第1页 （此页无正文） 委托方（盖章）：福建省永安林业(集团)股份有限公司 代表人或授权代表（签字盖章）： 年 月 日 （此页无正文） 被评估单位（盖章）：广东森源蒙玛实业有限公司 代表人或授权代表（签字盖章）： 年 月 日
370) { gg_link.innerHTML =; } else { gg_link.innerHTML =; } linkNav_HB.appendChild(gg_link) } }柳晋阳