招商运营：解析70个商业地产名词与公式
核心提示：本文所提供的70大关键词，主要分卖场类、影院类、规划设计类、市场调研类4大类别。对于做招商运营的同行来说，这些都是要求熟知的专业名字解释。
一、卖场类
1、扣点计算、抽成扣率
扣点就是商场的营业抽成。这个扣点分为两块：一块是基础扣点，这是在签定合同的时候就在合同中列明的，例如扣点25%，管理费2%，卫生费1%合计28%。那么在正常销售的情况下你每销售100元就要给商场28元，其计算公式如下：100(25%+2%+1%)=28。
另一块是临时大型活动的扣点。例如商场每逢大型节假日就会举办买减、买赠、买送等等活动，这种活动的扣点一般是临时洽谈的。或者是厂方在特殊情况时可以向商场申请扣点。例如有团购的工作服，本来应该正价销售的，结果为了优惠团购客户，会低于正常折扣价，而在这种情况时可以向商场申请降低扣点。
2、坪效计算
坪效是经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。一般来说，O2O电商卖场比传统卖场坪效高出3-4倍。
3、人流量
人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该。除了该所在人行道上的人流外，还要测马中间的和马对面的人流量。马中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马对面的人流量要看马宽度，较窄就算，宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。
4、超外
超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。
5、商品描述
指各商品详细的名称，规格，产地，生产日期，保质期及条形码。
6、拉排面
商品没有摆满货架的时候，利用先进先出的原则，将商品向前排列，使排面充盈，丰满。
7、拾零、理货、码货
捡回遗弃在各角落的零星商品，把凌乱的商品清理整齐，整齐地堆放商品。
8、端架
货架两端的，也是顾客在卖场回游经过频率最高的地方。
9、先进先出
先进的货物先销售
10、堆头
印“促销区”通常用栋板，铁筐或周转箱堆积而成。
11、价格卡
也称价签，用于标示商品售价并作定位合理的标牌。
12、价格牌
标示价格的POP牌。
13、桡板
木制放货的卡报。
14、清货
降价处理活动，多为滞销品或近期货(快到保质期限的商品)
15、过磅
付需进行第二次加工包装为商品的称重。
16、稽核
为防止顾客遗漏商品，在其离开时对其所购商品的核对。
17、货不对板
指实物和标示上的商品描述有差别的现象。
18、滞销
指商品销售效果不明显或很难卖出的现象。
19、精品
主要指体积小，价格高的商品。
20、上架
把商品摆放在货架上。
21、促销试品
用来促进销售用的试用(吃)商品。
22、基本构件:
价格卡，掌上型终端机，数据机。
23、POP
(POINT OF PVRCHASEADVERTISING) 销售点广告：指超市卖场中能促进销售的广告，也称作销售时的广告。在零售店内将促销讯息，以美工绘制或印刷方式，或悬挂在商品附近或显著。
24、DM商品
将指店促及快讯商品。
25、产品生命周期
指任何一项产品均有其寿命，从其上市起，一般可分为导入期，成长期，成熟期，衰退期，各期期间长短及消费及竟争之影响。
26、商品台账
商品目录，将每项商品基本资料(如品名，名号，规格，单位，成本，售价，供应商等)详细整理成明称之。
27、端架陈列
指利用整排货架的两端，作变化性的陈列，一般陈列的作法为：A:大量陈列，B：低价位,C:季节感，D：广告促销。
28、并连陈列
也称关连陈列，指据某项目的，而将相关连之商品陈列在同一地区或附近。
29、棚板
泛指在货架内或冷藏(冻柜内，放置商品之横隔板)
30、价格带
指在商店内销售同一项的产品，其卖价从上限到下限之间的数据。比较陈列，把相同商品，依不同数量。
31、联营类(15天结算一次，30天结算一次等)
32、商场费用
进场费(根据供货品类，品牌数决定);堆头费(每月每个×元);端杂费(每月每个×元);超市广告位使用费(根据不同，收取);开业赞助费。
33、平均交易客单价
是指商场(超市)每一个顾客平均购买商品的金额，也即是平均交易金额。
客单价=销售总额÷顾客总数，或者是客单价=销售总金额÷成交总笔数
34、DP点
Display 静态的一个商品展示，具有提升商业氛围、增加景观点位、传递商场形象的功能。
35、提袋率
大概是说进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。
提袋率 = 成交单数 / 到店的总访客 100%
36、DM单
广告直接投递或是邮寄。
37、POP
意为“卖点广告”，又名「店头陈设」。本来是指商业销售中的一种店头促销工具，其型式不拘，但以摆设在店头的展示物为主，如吊牌、海报、小贴纸、纸货架、展示架、纸堆头、大招牌、实物模型、旗帜等等，都是林立在POP的范围内。
其主要商业用途是刺激引导消费和活跃卖场气氛。常用的POP为短期的促销使用，它的形式有户外招牌，展板，橱窗海报，店内台牌，价目表，吊旗，甚至是立体模型等等。
38、SP: sales promotion(销售促进) 直接效果
39、PR：public relationship(公共关系)长期效果
二、影院类
40、上座率
即一部影片获得观众人次的多少。从某种意义上来说，优秀的影片上座率就高，反之则低，因而上座率又是衡量一部影片质量优劣的重要标准之一。上座率还直接影响票房价值，上座率高票房价值自然高，所以对一部影片票房价值大小往往用上座率多少来衡量。
因此，通过各种有效的办法来提高上座率，是提高票房价值最常用的办法。如在电影中，多用演技高的电影明星、作影片广告等都是提高电影上座率的办法。
41、票房
特指电影或戏剧的商业销售情况。票房可以用观众人数或门票收入来计算。
42、制作方式
D英文dimension，在这里翻译成维，维在理数上就是维数。分2D、3D、IMAX3D、DMAX(巨幕)、4D。IMAX是世界上目前技术比较成熟的高精密度电影系统里最先进的。投射在巨型银幕上的令人惊叹的、水晶般清晰的图像，配以最先进音响系统带来的震撼声IMAX 音，给予观众世界上最身临其境的电影观赏体验。 IMAX 3D就是指“巨幕立体电影”。
其中，IMAX指的是“巨型超大银幕”，全称为ImageMaximum(图像最大化)，被誉为“电影的终极体验”，分为矩形巨幕、IMAX 3D巨幕以及球型巨幕三种。3D则是three dimension(三维、立体)的缩写，指的是立体电影。观看IMAX 3Dfilm时，需要配戴3D / stereo glasses(立体眼镜)。
43、数字放映流程
收盘、下载、密钥生效、放映、删片
44、影厅硬件
普通银幕、金属银幕、座椅、顶灯、地脚灯、喷淋、无障碍通道、安全出口
45、电影上映
发行通知、最低票价、监票、首映期、二轮期、票房分账比例、上座率、平均票价
46、电影产业链
制片商、发行商、院线、影院、电影后产品、团体、广告、见面会、看片会、场
47、影院管理系统
放映计划、放映报表、售票、订票、退票、会员
三、商业地产设计类
48、中庭
楼与楼之间之空间用地，即天井。中庭通常是指建筑内部的庭院空间，其最大的特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造一种与外部空间既隔离又融合的特有形式，或者说是建筑内部分享外部自然的一种方式。
中庭的应用可解决地下建筑固有的一些问题，诸如不良的心理反应、外部形象与特征不明显、观景与自然光线的、方向感差等。
49、前室、合用前室
(1)防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有防烟前室，或设有专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。
(2)防烟楼梯前室：进入防烟楼梯间前的一块封闭区域，需要用耐火极限2H隔墙和1.5H楼板与其他区域隔开，如需开门需要乙级防火门。
(3)消防电梯前室：消防电梯前(厅)一块的区域，耐火要求同第2条。
(4)合用前室分为两类：防烟楼梯与消防电梯合用前室;两个剪刀楼梯间共用一个前室，个剪刀楼梯间与消防电梯三前室合用是不允许的。
50、通道动线(内部)
商场通道主要划分为主通道和副通道，主通道就是指导顾客行动的主线，副通道就是指导顾客在店内流动的支点。卖场的通道动线设计是根据商场配置的跟陈列来设计的。优秀的通道动线设计，能够引导顾客按照设计自然商场的每一个角落，接触到卖场的所有商品，有效利用商场的空间。
51、开间与进深
开间：两横墙间距离。
进深：两纵墙间距离。有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。
52、外立面
指物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。
53、容积率
又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的，并不是所有项目都能做得到。
54、荷载
是建货梯应考虑交通通道线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载：活荷载指人，家具，陈设品等。死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载。
55、下沉式广场
是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。他是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大提高地下商场的租赁价值。
56、临街面
与街道相临的一面。
57、 裙楼
一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。
58、层高
下层地面到上一层地面的距离。
59、净高
层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花板到地面的距离。
60、柱距
两根柱子中心线到中心线的距离。
61、回廊
在建筑物内设置在二层或二层以上的曲折环绕的回形走廊。
62、挑檐
楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其实起到美观效果。
63、“金角银边”
转角商铺叫做“金角”，沿客动线干道的两边称作“银边”说明商业价格极高。
四、市场调研类
64、辐射人群
商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。
65、P增长率
国内生产总值，相对与上一年的P数值的比率。
66、人均P
国内生产总值除以人口总量。
67、社会消费品零售总额
指各种经济类型的批发零售贸易业，餐饮业，制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。
68、人均可支配收入
个人收入扣除向缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给的非商业性费用等以后的余额。
69、市场购买力
人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。
70、恩格尔系数
食品支出总额占个人消费支出的总额比重。一个家庭收入越少，家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出比例则会下降。
（来源：商业地产学院）