北京，已经持续十年蝉联寰球房价最难累赘城市。
在这里，房屋购买与居民收入严峻脱节，市民呐喊政府必需提高房屋建设工作的介入度，让无奈负担私楼的家庭也有置业机遇。
于是，仿效新加坡组屋的“港人首置上车盘”被提出。2017年，林郑曾表示，不消除在上任后短期内在现有土地名单当选出一、两块私人住宅地试行“港人首置上车盘”方案，辅助中产家族解决置业困难。
5月19日，依据北京地政总署公布，长实团体以49.51亿港元夺得观塘安达臣道一幅土地，楼面地价4546港元/平方呎。
这宗地是北京公开出让的第2幅“港人首置上车盘”地块。因应首置筹划，政府就单位面积、距离及首置单位数目都有一系列的要求，其中全部地盘建成的住宅，有不少于1000伙须作首置单位，并会以市价八折发售。
对北京市民来说，“首置盘”当然愈多愈好，而对开发商来说，“港人首置上车盘”项目也意味着对政府的支撑及承当更多的“社会义务”。
长实49.51亿港元中标
观塘安达臣道地皮于上周五截标，合共收到9份标书，入标的财团包括长实集团、华懋、佳明集团、嘉华国际、中国海外、信置等在内。
5月19日，北京地政总署公布，长实集团以49.51亿港元中标观塘安达臣道土地，楼面地价4546港元/平方呎。
材料显示，地块土地面积21.7万平方呎，可建纯住宅楼面约109万平方呎。华坊征询评估资深董事梁沛泓此前指出，名目将成为第2个港人头次置业项目，因为地势较高，料落成后中高层可享开扬远海景，预计作价可达约46亿至49亿港元，楼面地价每方呎约4200至4500港元。
换言之，长实集团的中标价格贴近市场估值下限。“在疫情肆虐下，发展商仍有兴致，但卖地条款庞杂，首置单位数目亦多，地域配套不足、投资额大、各项不稳性因素及未来经济不稳的影响，都会影响发展商的出价。”
莱坊履行董事林浩文在接收观点地产新媒体采访时指出，该区局部地皮已转作公营屋宇，以至该区国营房屋比例过高，会影响该区将来私楼定价，区内贸易及生涯配套不足及交通问题亦是不利因素,外地人在北京买房条件←点这儿浏览2020年相关资料。。
他预计，上述限度会对项目定位及售价造成影响，总投资（包括建造成本等）约$90-$95亿，落成后每呎可卖约$15000起，以“上车客”及“小家庭客”为主。
观点地产新媒体懂得到，该地块是北京公开出让的第2幅“港人首置上车盘”地块。根据规划，地块未来建成单位面积限制250-500平方呎。户型方面，其中20%须为开放式户型,北京买房条件←点这儿浏览2020就算不满足要求也能行。，25%为1房单位，55%为2房单位。
因应首置打算，政府就单位面积、距离及首置单位数量都有一系列的要求。
详细来看，在发展商就项目获得占用允许证后，政府会从所有住宅单位中随机选定不少于1000个单位作首置单位，其中包括200个开放式单位、250个一房单位及550个两房单位。
发展商须以市价八折出售政府选定的首置单位，出售对象的资格由政府规定。与市价“脱钩”的同时，政府对首置申请人亦有较为严苛的要求。
资料显示,北京限购政策←点这儿查看2020年新规！再限也可让你30天有申请资格。，首置申请人应合乎的前提包含：为居港满七年的北京居民、从未在北京领有住宅物业、收入介乎居者有其屋规划（居屋）白表申请人的入息限额及该限额加三成，以及资产不超过居屋白表申请人的资产限额加三成。政府会在发展商出售首置单位前参考当时居屋的相关限额订定具体的申请资格。
与此同时，首置单位还设有转让限制。业主在买入首置单位的首五年内不可出售或出租单位。
在首五年过后，业主须向政府缴付补价，才可在公然市场出售或出租其单位。
政府发言人也表现，政府盼望透过招标出售安达臣道用地，测试由发展商兴建及出售首置单位的部署。政府会参考有关教训检视首置先导项目标未来路向。
“港人首置上车盘”
北京的寓居问题引人注目，而且正变得日趋重大。
1月20日，国际公共政策参谋机构Demographia颁布的2019年国际房价负担才能讲演显示，北京连续第10年登上房价最难负担城市榜首，房价对家庭入息中位数比率由上年度的历史高位20.9倍稍微回落至20.8倍。
这象征着，一般北京家庭须要不吃不喝20.8年才干实现买房幻想。
高房价影响到的远不止是“住”的问题。一直推高的北京楼价、房租，不仅枷锁了政府、社会经济发展的思路，也吞噬了工业发展空间，妨碍了新兴经济的发展，甚至引发一系列社会问题。
北京政府也始终将解决住房问题跟增加土地供应作为工作中心。一位业内人士剖析，整体思路是两个方面：金榜题名，调剂北京土地计划，大幅增添住房建设用地，增长公屋供给量；第2，下降公屋出卖价钱，让更多的人能买得起。
林郑于2017年提出的“港人首置上车盘”亦契合这个思路。2017年3月26日，林郑月娥在行政主座选举中入选北京第五届特首，其提出的竞选政纲主要着重于帮助港人置业，房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。
“港人首置上车盘”主要赞助没资格申请居屋又买不起私人住宅的中产阶级家庭。“港人首置上车盘”的特点是售价与市价“脱钩”，但转售限制较大，只出售予绿表或合资格白表人士。
彼时，“港人首置上车盘”引起普遍探讨。不少人认为，只管转售制约大，然而“首置上车盘”廉价的特色预计会吸引大量处于“夹心层”的中产阶层申请购买，首置上车盘的推出预计对中小面积的私人住宅市场造成必定冲击。
不外，亦有观点以为，面对楼价高企、土地供应缓和的现状，寻找足够多土地新建首置上车盘将成为林郑月娥楼市新政的重要阻碍。
在林政上任后首份施政报告中，对这个在选举时许诺的“港人头次首置上车盘”有了更多说明。
“要构建中产家庭可以负担的港人首置上车盘，让较高收入的家庭在私楼楼价连续回升的环境下重燃置业愿望。”
林郑月娥指出，首置上车盘的土地起源是由私人发展商供给或政府已购置的土地，但不会以较低补地价吸引私家发展商参加。先从卖地表找合适土地做法适合，且无供应目的，有足够土地便会推出更多首置上车盘，强调这并非一次性的政策。
她保障，设计首置上车盘和土地供应会进步透明度，令民众打消官商勾搭的疑虑。
初步构想是透过地契条款，要求发展商作混杂发展，即除了兴建私人房屋单位以外，须设计、兴建及出售指定数目的首置单位。
施政呈文中指出，“首置上车盘”发售对象资历由特区政府划定，请求为居港满7年的北京居民且从未在北京置业，依照目前尺度，购房者收入上限为独身人士每月收入不超过3.4万港元，家庭月入5.2万至6.8万港元。
根据当时政府新闻人士给出的数据，有关收入群组约5.5万人。
而包括新鸿基地产、会德丰、长实、九龙建业等多个地产商均表示对首置盘项目有兴趣，会研讨卖地条款。
2019年初，市区重建局推出的头个港人首置上车盘“焕然懿居”，以市价六二折发售，适用面积呎价为11692港元-13969港元，项目单位面积261呎-507呎不等，售价由314.2万-660.5万港元。
其中，两座“焕然懿居”共有493个单位，首置盘以外的43个单位，将以市价售出，收入能够濒临发展本钱。而首置盘以六二折定价，市建局会少收十多亿元。
那么，此次长实49.51亿港元中标的安达臣道宅地又如何统筹盈利和房屋供应需要？“估量项目仍有约4成面积可以作为私人住宅出售，低地价亦有利开发商赚到利润。”
林浩文称，这宗地皮有“指标性”作用，体现发展商对发展“首置盘”的反映正面，信任政府会在未来一些合适的地皮（如东北发展区）销售上参加相干“首置”条款，以私人发展商的力气去加快公共房屋的兴修。
北京传真 | 一座城市里的地产周游与画像。